オフィスの原状回復&トラブル 判例から見えるもの

トラブル

大きな争点は三つ

オフィスの原状回復とトラブルに関する判例の中で

大きな争点となっているのは三つを中心となっています。

「敷金返還について」

「原状回復範囲について」

「原状回復そのものの是非について」

判例の中で、特に大きく関わるものの中から

オフィスの原状回復について考察してみましょう。

判例1(平成12年 東京高等裁判所の判例より)

一つ目の判例は、平成12年に東京高等裁判所で争われた判例です。

 ○ 判例1 東京高判平成12年12月27日(要旨)
一般にオフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取替える、場合によっては天井を塗り替えることまで原状回復義務を課する旨の特約が付される場合が多いことが認められる。オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によって異なり、損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。もしそうしない場合には右のような原状回復費用は、自ずから賃料の額に反映し、賃料額の高騰に繋がるだけでなく、賃借人が入居している期間は専ら賃借人側の事情に左右され、賃貸人においてこれを予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまで原状回復させる義務を負わせることは、経済的にも合理性があると考える。

この判例では、オフィス(事業用)として使用目的とする賃貸物件は

居住用ガイドラインと違い原状回復特約が有効であることを

裁判所が認めた内容となっています。

この判例によって

借主側はオフィス退去時の原状回復工事の義務があるとされました。

 最も、オフィスの原状回復工事に関して大きな影響を与えたのが

「通常損耗も除去すべきである」という判例なのです。

判例2(平成17年東京簡易裁判所の判例より)

二つ目の判例は平成17年に東京簡易裁判所で争われた判例です。

 ○ 判例2 東京簡判 平成17年8月26日(要旨)

賃貸人は、マンションの1窒をオフィスとして使用目的とし借りて、敷金を支払って入居。平成16年11月に、賃貸人に契約を解除して、建物を明け渡して敷金の返還を求めても、賃貸人が返還に応じなかったので裁判となりました。賃貸人は賃借人がオフィスを使用目的として契約したもので、居住用として契約したものと異なるので、原状回復工事は義務であると主張。この件では、原状回復費用を敷金から充当した場、賃借人に返還できる敷金は無いと争ったものです。

物件はマンションの1室であり、従業員が2名、事務所機能としてパソコンとコピー機の設置程度。平成12年の東京高等裁判所の判例を支持しながらも、居住用の賃貸借契約と大きな違いが無いと判断したもので、原状回復費用の算定は、ガイドラインに沿うべきであるとしています。

 この判例では、小規模オフィスを使用目的とした原状回復費用はガイドラインに沿って算定できるようになりました。

これら判例の影響力とは?

借主がオフィスを使用目的とする場合

借主は原状回復工事を負担しなければならず

通常損耗も含めて入居時の状態まで原状回復義務があること。

マンションの1室などで、小規模オフィスを使用目的とした場合

原状回復費用はガイドラインに沿って算定し

将来の通常損耗を予測して家賃に含めて賃貸借契約を締結することは可。

従って、2つの判例は、オフィスの原状回復における範囲、費用、だれが負担するかなどを考える上で大きな指針となります。

平成17年の判例より、オフィスとして物件を借りる場合は

原状回復は必要であると判断しています。

しかし、費用や範囲に関しては実体や物件の状況をよく把握した上で

小規模オフィスの場合はガイドラインを参考に算定することが認められました。

判例と共にガイドラインを把握することで

原状回復の費用が適正であるのか判断をする上でとても参考になります。

また、これらを理解することで原状回復に関する理解が深まります。

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