原状回復工事費用は誰が負担するのか?

工事内容, 工事費用

原状回復工事では、共用部分など借主が負担する必要がない工事が含まれている場合があり、それにより原状回復工事が高額になっている場合があります。

契約書の貸方基準と工事区分について理解することができれば、高額な原状回復費用を請求されること割合がグッと下がってきます。

貸方基準と工事区分を確認いたしましょう。

貸方基準

貸方基準は、貸主が建物の工事について、どの場所を、誰の費用で、誰が工事するのかを決めたルールです。

書面であることが多いですが、無い場合もあります。また、建物毎に作成されていますので内容は違います。

貸方基準の有無、内容は退去時の原状回復に大きく影響いたしますので、事前に確認することをお勧めいたします。

建物の工事は大きく分けて、建築工事と電気設備工事・空調衛生設備工事・防災設備工事などに分けられています。工事は一般的に「A工事」「B工事「C工事」の3区分に分けられています。

 それぞれの工事は、建物のどの場所を、誰の費用で、誰が工事するのか、またどのように発注するのかが決まっています。原状回復工事はこれらに従って行われます。

A・B・C工事と原状回復工事

一般的オフィスビルの工事区分についてみてみましょう。

費用負担、業者指定、発注者に注目してください。

【A工事】

・費用負担:貸主

・業者指定:貸主

・発注:貸主

■具体的な建物の場所

・建築構造躯体(屋根、柱、梁、床など)、事務所を区画するための壁・天井・床・扉

・共用部分の内装設備(エントランス、階段、共用通路、共用トイレなど)

・標準仕様の電気・空調・防災設備等

建築構造躯体に係る部分と、貸室として利用できる最低限の内装設備。貸主が費用負担することになっていますので、貸主が負担する原状回復工事の内容に含まれません。

過失などで共用部分に汚濁、損傷を与えた場合は特別損耗となり修繕費を貸主に請求されることとなります。

【B工事】

・費用負担:借主

・業者指定:貸主

・発注:貸主

■具体的な建物の場所

・標準仕様の壁・天井・床・扉などを

 ・標準仕様げや壁、天井、床などを借主希望で変更する。

・標準仕様の電気・空調・防災設備等を増減設または移設する。

借主希望で標準仕様から変更する場合、建築構造躯体へ影響のあるもの、防火防災の観点から安全性を維持するための工事です。

 上記の原状回復工事はB工事となっているため、費用は借主負担となります。発注は貸主が行い業者指定となります。

【C工事】

費用負担、業者指定と発注:テナント担当

・費用負担:借主

・業者指定:借主

・発注:借主

■具体的な建物の場所

・クロスの張替えなどの部分変更、小規模な間仕切りの施行

・電話線やLANケーブルなどの敷設

・AB工事以外素の全て

気を付けておくこと

 ごらんのとおり、BC工事をおこなった部分が借主が負担することになる原状回復工事の範囲となります。

よって、A工事部分が原状回復工事にふくまれている場合は、貸方基準書をよく確認して問い合わせをすることが大事です。

原状回復工事を担当する施行側の方は、貸方基準書をよく読みこまず誤解している場合もありますので、貸方基準書にかかれている内容の確認作業を丁寧にすることによって、貸主と借主の双方で認識を一致させやすくなります。

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