オフィスの原状回復基礎知識

ナレッジ, 工事費用

退去時には原状回復が必要となります。
費用は借主が負担しなければなりません。
オフィスの場合は、面積も広くいろいろな設備もあり、原状回復工事の費用は想像より大きくなります。
原状回復基礎知識として、是非移転プロジェクトの担当者に知っていただきたい情報をいくつかまとめました。

原状回復とは?

原状回復とは、「元の姿に戻す」ことです。オフィスにおいては、借りた当初の姿に戻すことです。


国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

とされています。

しかし、このガイドラインは「居住用」目的を想定して作成されたもので、オフィスの原状回復を想定して作られたものでないということに注意が必要です。

ただし、マンションの1室のような小規模事務所の場合、ガイドラインに則った原状回復費用が認められた判例もあります。

必ずしも同じ判断がなされるかは、賃貸借契約等の内容や状況にもよりますので、オフィスの退去に伴う原状回復のガイドラインの一つとして参考にしておくとよいでしょう。

特約事項は注意が必要

賃貸借契約では、経年劣化や通常使用による損耗等の修繕費は賃料に含まれます。
しかし、借主が通常損耗の修繕費用を負担する旨の特約が設けられることが多いです。
よって、どのような契約を締結したのか?
よく確認する必要がありますので原状回復の項目は大変重要な事項となります。

オフィスの原状回復基礎知識


原状回復費用が腑に落ちない理由として

 特に多いのが、「原状回復の見積もりが想像以上に高い!」というものです。
なぜそのような事態が発生するのでしょうか?
原状回復の基礎知識として見ていきましょう。

 1.貸主と借主の知識経験量の差
 借主側で専門家並みに知識をお持ちのバックグラウンドをお持ちの方はほとんどいません。貸主は事業として不動産賃貸を行っている訳ですから、知識と経験の差は言うまでもありません。

2.指定業者の存在
 賃貸借契約では、原状回復工事を行う業者は貸主が指名できることになっていることが多いです。貸主と業者の関係において貸主の影響力が強いことが多く、貸主を意識した見積もり等になりがちです。

3.建設業界の重複構造
 建設業界は協力業者と仕事を進めていきます。請け負った仕事をさらに他の協力業者にお願いするといった重複構造となっています。他の業者にお願いすればするほど費用が掛かり、結果的に見積もりが高額になります。

4.工事対象範囲が不明確
 工事対象外の共有部分が見積もりに入ったりするなど、不明確な部分も多く、見積もり作成する業者がそもそも工事対象範囲を把握していないこともあります。

原状回復で確認すべきこと

最初に行うことは、賃貸借契約書の確認をしましょう。
範囲はどこまでなのか?指定業者はいるのか?特約に定めれているその他義務などを確認いたしましょう。
その上で、見積もりに余計な内容が含まれていないか?確認を行いましょう。
疑問や曖昧な部分については、貸主に確認しお互いに合意できるようにコミュニケーションをとることが必要となります。

ご自身でよくわからない場合は、専門家に相談するのも1つの方法です。 

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